2018年4月房地產分析---人口成長帶動房地產景氣 - 房地產分析專欄
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2018年4月房地產分析---人口成長帶動房地產景氣
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、桃園、台中、新竹、金門
人潮即是錢潮,百貨公司周年慶的擁擠人潮單日即可創下億元業績!西門町的人潮不斷,商店搶手,每坪單價已經超過原來領先的東區!人口稀少的地區、人口外流的地區,當然只見一片蕭瑟景氣,甚至荒涼啊!
 
前兩年台灣房地產極不景氣,然而有些城市或有些地區由於人口繼續成長,吸引年輕族群移入,則房地產銷售順利,甚至有些房子不但不跌,還漲價呢!
 
台北房價太高,桃園成了移民大城,人口逐漸往桃園移動,加上桃園許多建設正在往前推動,連非常沒有效率、搞了20年的桃園機場捷運也通車了,推波助瀾桃園房市的效果也正發酵中!
 
內政部每年每月的人口統計,可以清楚看出哪裡是人口逐步增加地區、哪裡是人口衰退地區,近幾年來人口遷入最多的縣市為桃園市、台中市、新竹市、金門縣等,近3年台中市淨流入人口約1.2萬至1.4萬,領先中部地區,特別是在大里區台中軟體園區周邊。台中軟體園區今年中完工啟用後,預料將可為當地增加近5,000名就業人口。74號快速道路草湖匝道已通過環評,「捷運綠線延伸線」也將軟體園區站包含在內,政策與交通等利多,帶動大里房價看漲。
 
近三年來大里區人口增長幅度十分顯著,台中軟體園區周遭的東湖、瑞城與金城里均超過4,000人,已達到分里標準。目前軟園雖尚未落成,然而預期心理已使周邊舊式公寓租金上漲三成,從三年前的7,000元漲到1萬元,仍需求旺盛,附近新建大樓租金更從1.5萬元起跳;地價則由每坪近20萬元漲到30萬元,漲幅近50%,一片欣欣向榮啊!
 
二、高雄鳳山,新北市淡海、林口、三峽
高雄鳳山區是高雄人口不斷移入的主要地區,因為有捷運等重大交通建設議題,吸引首購族群,房屋交易量熱絡。
 
鳳山房價普遍每坪尚在1字頭,與市中心的25萬元左右相比,很有吸引力,受到許多首購、換屋族青睞,其他如離市中心較近的文山特區,新建案每坪約18萬至25萬元。
 
不僅新成屋,中古屋同樣受歡迎,隨著人口進駐愈來愈多,也吸引許多大型賣場、連鎖餐廳紛紛搶進。也因此華鳳特區等北鳳山舊大樓產品,只要屋齡六年內、二至四房,單價每坪16萬元起,總價600萬到1,000萬元最受到歡迎,未來發展前景樂觀。
 
影響鳳山房市建設的議題,有行政院興建的衛武營藝術中心、大東藝文中心,以及新規劃的捷運黃線等,帶動周邊公寓、透天別墅、大樓新建案行情挺升,不僅抗跌,還極有上漲的機會!
 
北台灣地區,根據新北市人口數量統計,三年來以淡水區崁頂里人口增加5,897人最多,其次林口區的南勢里與湖南里人口也增加逾3,000人,人口大增的里別多位於淡海及林口二大新市鎮,屬於低房價區,吸引大量首購人口進駐。
 
除了淡海崁頂里、林口南勢里及湖南里外,包括三峽龍學里、樹林南園里、蘆洲正義里、新莊西盛里等近三年人口增加均逾千人,房價水準也屬於2、3字頭的低價區。
 
四年前,淡海崁頂里人口在新北市各里中尚排行後段第53名,人口不到8,000人,但最新人口統計數字已經飆升至1.37萬人,竄升為新北市的第七名。淡海新市鎮是雙北市最平價的重劃區,五年前的一片荒蕪,短短五年內到現在麥當勞、全聯、星巴克等知名連鎖業者看好當地聚集的消費人潮,紛紛進駐,新的電影院也出現蹤跡,路上也常看到淡海輕軌試車身影,逐漸成熟的生活機能持續吸引人口往淡海移動,看屋人潮陣陣湧入。
 
三、全國國土計畫公告,國土法已走了2年
國土計畫法於民國104年12月18日通過,105年5月實施後就像大太陽高掛在台灣上空,影響全台灣的土地。依據國土計畫法第45條「中央主管機關應於本法施行後二年內,公告實施全國國土計畫。直轄市、縣(市)主管機關應於全國國土計畫公告實施後二年內,依中央主管機關指定之日期,一併公告實施直轄市、縣(市)國土計畫;並於直轄市、縣(市)國土計畫公告實施後二年內,依中央主管機關指定之日期,一併公告國土功能分區圖。」因此,內政部在4月底依法公告實施「全國國土計畫」,根據計畫內容,在確保糧食安全的前提下,農地總量為74萬公頃至81萬公頃,農地上的違規工廠,未來縣市政府須掌握未登記工廠資訊,擬定輔導或拆除計畫,避免農地上的違規工廠持續遍布。
 
全國國土計畫是國土規畫最上位的法定綱要性指導,根據土地資源特性,畫設國土保育、海洋資源、農業發展及城鄉發展等四大地區;其中6大變革,分別為加強國土保安、農地維護管理、輔導農地違規工廠轉型、推動鄉村整體規畫、強化地方主導空間計畫及尊重原民傳統文化。
 
為避免引發坡地災害或水源汙染,未來山坡地範圍內的「宜農、牧地」,若有水源涵養或土砂災害等環境敏感特性時,未來將會被畫設為「國土保育地區」。
 
內政部以「南投清境地區」為例,該地區目前是山坡地保育區農牧用地,又多屬山崩地滑的地質敏感區,考量災害破壞嚴重程度高;未來國土計畫將歸為「國土保育地區」第2類,允許有條件使用,並加強建築強度、防災治理等土地利用規定,保障公共安全。
 
為解決農地上違規工廠問題,國土計畫也擬定,縣市政府須掌握未登記工廠資訊;以彰化鹿港水五金聚落為例,約700公頃的農地屬特定農業區,卻有約100公頃的工廠分布其中。
 
內政部指出,零星、新增的未登記工廠,應優先拆除或恢復原狀,其餘未登記工廠在安全、公平正義與合理前提下,經評估後得將屬於農產業相關之未登記工廠,畫設為農業發展地區;然屬與工業性質與地方產業鏈相關者,得畫設為城鄉發展地區。
 
《國土計畫法》於2016年5月施行,內政部依法於4月底公布「全國國土計畫」,未來兩年要落實到各縣市府,意味各縣市府須在在2020年5月1日前公告縣市國土計畫,《國土法》依法施行6年內,各縣市政府應公告「國土功能分區」,亦即2022年5月1日前,「國土計畫法」將全面上路,區域計畫法則不再適用。
........................................(本文刊載於現代地政雜誌專欄)